市場各方因此認定，溫家寶總理“五一”期間在視察保證房建設工地時首提“把一些地區過高的房價降下來”顯示了中央政府調控房地產市場的堅定不移的決心。中期內房地產調控政策不會退出。而如果下半年通脹水平能按預期回落，也將大大有利于房地產市場的調控，促進房地產價格合理的下調。而從長期看，要從根本上促進房地產市場的健康發展，需要改革地方的土地財政，全面開征房地產稅、降低房地產交易稅費，這是為地方政府提供穩定收入，抑制土地價格急劇上漲，抑制房地產投機性需求，促進房地產資源公平有效配置的有效方法。

五重分化趨勢看房地產市場變局正文目錄

    一系列嚴厲的房地產調控政策下，五重分化趨勢看房地產市場變局正文目錄<    一系列嚴厲的房地產調控政策下。房地產價格上漲速度趨緩，調控政策的效果初步顯現。照這樣的趨勢看，全國房地產市場價格會穩中有降，房地產市場年內會出現五重分化。

房產市場銷售和價格出現區域分化。第一。

今年4月全國主要鄉村中有六成成交面積環比下降，中指研究院“主要鄉村住宅市場交易情況”顯示。多個鄉村跌幅接近或超過30%即使環比上漲的鄉村，成交量也在低位盤整。購房者觀望氣氛增加，市場對房地產價格上漲的預期有所轉變。從供應看，主要鄉村市場供應普遍增加，房地產市場供需比逐漸達到均衡，市場逐漸向買方市場轉向。從價格看，中指研究院“百城價格指數”顯示，4月全國100個鄉村住宅平均價格環比上漲0.4%北京等十大城市平均價格環比上漲0.13%十大城市價格環比漲幅小于全國鄉村住宅平均價格環比漲幅。

房價收入比超過了大部分居民的可承受范圍，由于一、二線鄉村房價過高。并且受“限購”等調控政策影響更大，密集調控政策的繼續作用下，北京、上海等重點鄉村樓價在年內或有10%左右的降幅。從成交量看，雖然下半年新房將大量入市，一、二線鄉村成交量會有所恢復，但同比仍然下降。三、四線城市受“限購”政策影響較小，資金在房地產市場的配置意愿仍然較強的情況下房價將穩中有升，成交量也將同比上升。

建筑市場新開工和竣工增速出現分化。第二。

一季度房屋新開工面積達到3.98億平方米，新開工面積是房地產市場的領先指標。國家統計局數據顯示。同比增長23.4%增速比去年同期大幅回落。這一方面是由于去年新開工面積基數較高的原因，另一方面也顯示了房地產開發商看淡房地產后市，逐漸降低了新開工的速度。

房地產供給存在著一定滯后期。去年新購土地和新開工面積較多，由于從新開工到竣工需要一個較長的時間段。大部分新開工項目到今年下半年將陸續竣工，因此施工面積和竣工面積在去年年底開始上升，今年一季度竣工面積1.28億平方米，同比增長15.4%比去年一季度增速提高3.4個百分點。估計竣工面積同比仍會上升，下半年房地產市場供給將迎來一個高峰。

房地產企業資金來源出現分化。第三。

國內貸款占比持續下降；包括定金預收、個人按揭貸款以及應付賬款在內的其他資金來源占比平穩；利用外資和自籌資金占比上升。而從同比增速看，解析一季度房地產行業資金來源的結構。除利用外資同比增長速度較快外，其他融資方式同比增速有所回落，特別是銀行貸款、定金和個人按揭貸款增速大幅回落，個人按揭貸款量甚至同比下降。定金和個人按揭貸款增速回落，顯示房地產市場交易并不活躍，市場處在僵持階段。此外，銀行融資渠道收緊，開發商轉向以外資和自籌資金方式融資。

房地產開發商的財務狀況發生分化。第四。

滬深股市124家上市開發商中，根據申萬行業分類的統計。一季度有69家開發商利潤同比下降，55家開發商利潤同比上升，59家開發商現金同比下降，65家開發商現金同比上升。而從存貨看，則有91家開發商存貨同比上升，這顯示開發商的銷售速度下降。從償債能力看，54家開發商流動比率上升，而70家開發商流動比率下降。未來開發商的財務狀況取決于存貨銷售的回款能力和融資能力，這方面大型開發商更具有優勢，而中小型的開發商資金壓力更大，開發商的財務狀況將繼續分化。

土地市場供應和成交面積出現分化。第五。

4月土地供應量上升，中國指數研究院的土地月報”顯示。成交量大跌，住宅用地推出價格和成交價格均呈顯著下跌趨勢。眼下，地方政府推地十分謹慎，為完成今年商品住房用地供應計劃總量原則上不低于前兩年年均實際供應量的指標，各地政府遂在4月加大了推地力度。

土地成交價格和溢價率普遍下跌，開發商們對未來房地產市場態度也非常謹慎。土地月報”顯示。住宅用地表示更為明顯。作為房地產市場的領先指標，土地市場成交低迷、溢價率降低，明白無誤顯示房地產市場仍然處在下降周期中。