小區 “智能化"建設已經成為房 產開發商和業主關注 熱點。24小時可視門禁、遠程抄表計費、各種小區服務項目以及方便 視頻點播、網上瀏覽為小區居民提供了諸多生活上 方便。但小區 “智能化"建設是一項技術復雜 應用項目,目前 建設存 一些誤區和問題。
來自上海 統計顯示： 某小區投入使用 智能化系統中，仍發揮作用 僅占20％，運行不正常、尚可使用 占45％，另有35％ 系統被廢棄。調查顯示， 住宅小區智能化 建設中存 著一種不好傾向，就是一味求全，而設備系統不問實際需要，系統復雜，安裝、使用十分困難，許多設施和功能不切實際，造成物業管理和業主 諸多不便和矛盾。這是目前我國智能化遭遇普及難題 一個縮影。
綜觀國內小區智能建設中存 問題有如下方面：
（1） 盲目追求先進
有些業主貪多求全， 提出“世界一流”、“十五年不落后”等口號。過分強調了智能化系統 作用，忽視了現實、業主文化背景和人們 實際生活水平等，超出了業主 功能需求，造成浪費；缺乏對系統和產品深入 了解，盲目追求“★”或“A” 數量；需求分析不夠，致使投資效果很不理想，投入使用后發現問題太多。智能化小區分為一星、二星級和三星組。但并 說按三星級標準設計，就是最佳方案。星級劃分是對不同檔次 居住小區而言 。簡單 說，一星級適用于經濟適用型居住小區，二星級適用于舒適型居住小區，三星級適用于豪華型居住小區。選擇某類星級，取決于樓盤 定位也就是業主人員 綜合素質及其實際需求、對小區智能化系統 正確定位，科學合理 選擇功能及產品是建設成功 關鍵因素。
（2） 重建設輕管理
科技是把“雙刃劍”，運用恰當，會造福于人，運用不好，會限制人 自由。 一些智能化小區，無形 “智能化網”把住戶給困住了。 設備、技術過于先進復雜，導致操作復雜。用戶本來 目 是 方便生活，結果 自己先 花很多精力去學習那些專門技術。更有一些小區把智能化系統簡單當成管理業主 工具。實際上，智能化系統應更多體現對人 關懷，應該從人們不同需要和實際承受能力出發，以人為本，追求個性化、人性化 設計。 ， 居住小區而言，現代人追求安全、寧靜、整潔、舒適，智能化 實現這些目 工具之一， 對居住功能 一種補充，不能“喧賓奪主”。造成這類現象 原因是 做方案設計時，只重硬件投入，沒有合理化配置 觀點，簡單堆砌各種高科技設施，卻輕視軟件建設，沒有考慮到智能化設施 現實生活中 實用性和后期管理。
許多方案 總體規劃階段，就沒有考慮系統建成以后 實用性及所需要 物業管理人員、運用費用等問題。 有 只為樓盤促銷一味求全而建，也就是說重建設輕管理， 導致 一些系統缺乏實用性或物業管理費偏低或物業管理人員素質差，造成關閉、停機現象。
（3） 規劃、設計與施工方面存 問題
沒有總體集成和系統更新與擴展 考慮，倉促上馬， 邊招標、邊設計、邊施工、邊修改，造成了返工，浪費嚴重；設計部門對智能化產品和智能設計方法還很不熟悉，尤其 系統集成方面較弱。目前對智能建筑設計 注意重點大都集中 智能化系統上，面建筑方面注意不夠。對智能化系統設備 安裝空間、管線、路由等考慮不周；智能化系統集成商 追求其利益 最大化，一味夸大求全，不注重對現場安裝與施工組織，對施工 全面質量管理重視不夠，造成施工安裝質量不高而給后期運行留下隱患。
（4） 多表遠程計量系統運行管理方面問題
多表遠程計量系統計費沒有與有關部門溝通，會造成許多管理問題。有 建成后長期無法工作，造成浪費，有 選用一些價格低、質量差、性能不穩定 產品，造成系統不能正常運行；或系統 誤差很大，結果形同虛設，仍需人員每月入戶抄表，完全失去遠傳和集中檢測 作用。水、電、氣等業務部門 經營管理方式很不相同，有 推行（或局部推行）預付費 IC卡經營方式；有些計量由小區物業公司管理，物業公司向水、電、氣等業務部門用預售方式交費，使用中常出現較大差異。個別小區還將公共環境 澆花清潔用水、路燈照明和辦公用電等攤到住戶身上，常常由此引發糾紛
（5） 系統配置與控制室建設不合理
這一誤區會造成系統運行效果不佳。部分小區安裝安防系統 為門面，實際上作用不大；也有些小區安防系統設計過多，不切合實際。例如有一個 二個多層住宅樓 小院， 防止非法入侵，從一層至頂層每套住宅內都安裝了窗磁、紅外幕簾， 選用產品性能不佳，再加上使用不當，造成誤報率高，應用效果極差。另外， 眾多物業管理公司和系統集成商反映，許多小區 中心控制室非常狹小 偏隅一角， 下二層，致使智能化系統投入運行后效果不理想。 物業人員能及時出警響應，迅速趕到現場，中心控制室位置首選 小區中間一層為佳。為便于系統維護和檢修，機房面積應恰當。開發商應選擇有系統設計和施工經驗，并能規范施工 集成商來完成智能化系統項目。應嚴格按規范要求進行施工，否則待隱蔽工程結束后便無法更改了，由此成 損失將是十分巨大 。如智能化系統中涉及 弱電系統較多，應盡量將弱電系統管線統一到一條（個）綜合管道（井）中，每個子系統對接 都有一定 要求，應 不同 子系統確定不同接 方案，接 與防雷應分別考慮、統一施工。
加強對智能化建設 管理勢 必行
如前所述，智能化將是今后小區建設 主流之一，而小區智能建設目前存 著許多問題，它們阻礙著智能化建設 健康發展， 帶來巨大 浪費和經濟損失。這些問題 形成 是思想認識上 ，更重 管理上 。 智能化系統 國內隸屬于建設、公安、郵電、廣電、電業等行業管理， 管理十分混亂。要使管理有序化，必須 到政府主管部門 支持，否則不可能具有權威性。學會、協會之類群眾性學術行業團體是不可能像政府主管部門那樣起到管理作用 。 ，由建設主管部門牽頭，建立智能建筑管理部門是勢 必行。
結束語
小區智能化是一個新 概念，正處于初始階段，缺乏國家統一 標準和規范；同時小區智能化建設有賴于國民經濟 發展和國民總體素質 提高，一旦這些系統完善，用戶便能方便快捷使用，讓人花錢心甘情愿，物有所值；另 要實現小區智能化，還要 到政府各部門 支持，制定統一規劃和相關法規。由此可見，要真正實現小區智能化， 我國仍需走相當 一段路。
，我們可以預言，21世紀 小區必將向智能化方向發展，小區智能化是大勢所趨，不可逆轉。它既是提高小區生活質量 重要保證，又是帶動國民經濟持續穩定 增長 重要手段， 提高綜合實力 重要途徑。現代信息技術 發展給小區理念帶來了嚴峻 考驗和難 機遇。 ，我們 銳意進取、知難而進，抓住機遇，迎接挑戰，花大力氣，用只爭朝夕 精神，積極探索，找出一條適合我國國情更全面、更富有人性化 小區智能化發展道路。
來自上海 統計顯示： 某小區投入使用 智能化系統中，仍發揮作用 僅占20％，運行不正常、尚可使用 占45％，另有35％ 系統被廢棄。調查顯示， 住宅小區智能化 建設中存 著一種不好傾向，就是一味求全，而設備系統不問實際需要，系統復雜，安裝、使用十分困難，許多設施和功能不切實際，造成物業管理和業主 諸多不便和矛盾。這是目前我國智能化遭遇普及難題 一個縮影。
綜觀國內小區智能建設中存 問題有如下方面：
（1） 盲目追求先進
有些業主貪多求全， 提出“世界一流”、“十五年不落后”等口號。過分強調了智能化系統 作用，忽視了現實、業主文化背景和人們 實際生活水平等，超出了業主 功能需求，造成浪費；缺乏對系統和產品深入 了解，盲目追求“★”或“A” 數量；需求分析不夠，致使投資效果很不理想，投入使用后發現問題太多。智能化小區分為一星、二星級和三星組。但并 說按三星級標準設計，就是最佳方案。星級劃分是對不同檔次 居住小區而言 。簡單 說，一星級適用于經濟適用型居住小區，二星級適用于舒適型居住小區，三星級適用于豪華型居住小區。選擇某類星級，取決于樓盤 定位也就是業主人員 綜合素質及其實際需求、對小區智能化系統 正確定位，科學合理 選擇功能及產品是建設成功 關鍵因素。
（2） 重建設輕管理
科技是把“雙刃劍”，運用恰當，會造福于人，運用不好，會限制人 自由。 一些智能化小區，無形 “智能化網”把住戶給困住了。 設備、技術過于先進復雜，導致操作復雜。用戶本來 目 是 方便生活，結果 自己先 花很多精力去學習那些專門技術。更有一些小區把智能化系統簡單當成管理業主 工具。實際上，智能化系統應更多體現對人 關懷，應該從人們不同需要和實際承受能力出發，以人為本，追求個性化、人性化 設計。 ， 居住小區而言，現代人追求安全、寧靜、整潔、舒適，智能化 實現這些目 工具之一， 對居住功能 一種補充，不能“喧賓奪主”。造成這類現象 原因是 做方案設計時，只重硬件投入，沒有合理化配置 觀點，簡單堆砌各種高科技設施，卻輕視軟件建設，沒有考慮到智能化設施 現實生活中 實用性和后期管理。
許多方案 總體規劃階段，就沒有考慮系統建成以后 實用性及所需要 物業管理人員、運用費用等問題。 有 只為樓盤促銷一味求全而建，也就是說重建設輕管理， 導致 一些系統缺乏實用性或物業管理費偏低或物業管理人員素質差，造成關閉、停機現象。
（3） 規劃、設計與施工方面存 問題
沒有總體集成和系統更新與擴展 考慮，倉促上馬， 邊招標、邊設計、邊施工、邊修改，造成了返工，浪費嚴重；設計部門對智能化產品和智能設計方法還很不熟悉，尤其 系統集成方面較弱。目前對智能建筑設計 注意重點大都集中 智能化系統上，面建筑方面注意不夠。對智能化系統設備 安裝空間、管線、路由等考慮不周；智能化系統集成商 追求其利益 最大化，一味夸大求全，不注重對現場安裝與施工組織，對施工 全面質量管理重視不夠，造成施工安裝質量不高而給后期運行留下隱患。
（4） 多表遠程計量系統運行管理方面問題
多表遠程計量系統計費沒有與有關部門溝通，會造成許多管理問題。有 建成后長期無法工作，造成浪費，有 選用一些價格低、質量差、性能不穩定 產品，造成系統不能正常運行；或系統 誤差很大，結果形同虛設，仍需人員每月入戶抄表，完全失去遠傳和集中檢測 作用。水、電、氣等業務部門 經營管理方式很不相同，有 推行（或局部推行）預付費 IC卡經營方式；有些計量由小區物業公司管理，物業公司向水、電、氣等業務部門用預售方式交費，使用中常出現較大差異。個別小區還將公共環境 澆花清潔用水、路燈照明和辦公用電等攤到住戶身上，常常由此引發糾紛
（5） 系統配置與控制室建設不合理
這一誤區會造成系統運行效果不佳。部分小區安裝安防系統 為門面，實際上作用不大；也有些小區安防系統設計過多，不切合實際。例如有一個 二個多層住宅樓 小院， 防止非法入侵，從一層至頂層每套住宅內都安裝了窗磁、紅外幕簾， 選用產品性能不佳，再加上使用不當，造成誤報率高，應用效果極差。另外， 眾多物業管理公司和系統集成商反映，許多小區 中心控制室非常狹小 偏隅一角， 下二層，致使智能化系統投入運行后效果不理想。 物業人員能及時出警響應，迅速趕到現場，中心控制室位置首選 小區中間一層為佳。為便于系統維護和檢修，機房面積應恰當。開發商應選擇有系統設計和施工經驗，并能規范施工 集成商來完成智能化系統項目。應嚴格按規范要求進行施工，否則待隱蔽工程結束后便無法更改了，由此成 損失將是十分巨大 。如智能化系統中涉及 弱電系統較多，應盡量將弱電系統管線統一到一條（個）綜合管道（井）中，每個子系統對接 都有一定 要求，應 不同 子系統確定不同接 方案，接 與防雷應分別考慮、統一施工。
加強對智能化建設 管理勢 必行
如前所述，智能化將是今后小區建設 主流之一，而小區智能建設目前存 著許多問題，它們阻礙著智能化建設 健康發展， 帶來巨大 浪費和經濟損失。這些問題 形成 是思想認識上 ，更重 管理上 。 智能化系統 國內隸屬于建設、公安、郵電、廣電、電業等行業管理， 管理十分混亂。要使管理有序化，必須 到政府主管部門 支持，否則不可能具有權威性。學會、協會之類群眾性學術行業團體是不可能像政府主管部門那樣起到管理作用 。 ，由建設主管部門牽頭，建立智能建筑管理部門是勢 必行。
結束語
小區智能化是一個新 概念，正處于初始階段，缺乏國家統一 標準和規范；同時小區智能化建設有賴于國民經濟 發展和國民總體素質 提高，一旦這些系統完善，用戶便能方便快捷使用，讓人花錢心甘情愿，物有所值；另 要實現小區智能化，還要 到政府各部門 支持，制定統一規劃和相關法規。由此可見，要真正實現小區智能化， 我國仍需走相當 一段路。
，我們可以預言，21世紀 小區必將向智能化方向發展，小區智能化是大勢所趨，不可逆轉。它既是提高小區生活質量 重要保證，又是帶動國民經濟持續穩定 增長 重要手段， 提高綜合實力 重要途徑。現代信息技術 發展給小區理念帶來了嚴峻 考驗和難 機遇。 ，我們 銳意進取、知難而進，抓住機遇，迎接挑戰，花大力氣，用只爭朝夕 精神，積極探索，找出一條適合我國國情更全面、更富有人性化 小區智能化發展道路。
